Fakturisanje zakupa fizičkom licu: porez, PDV i papiri

Autor: Fakturko tim · Objavljeno 3. jul 2026. · 10 min čitanja

Vlasnik lokala u Novom Sadu izdaje prostor firmi za 60.000 dinara mesečno. Šest meseci šalje "fakturu" iz Word-a, firma uredno plaća — a onda knjigovođa kaže: "Ti nisi obveznik, ti ne izdaješ fakturu, i uzgred — porez nisi plaćao ti, nego zakupac." Panika. Isti scenario se ponavlja iz meseca u mesec kod stanodavaca, vlasnika garaža, magacina i vikendica koji izdaju firmama.

Ovo je vodič koji razjašnjava ko šta izdaje, ko plaća porez, kada ulazi PDV i kako da mesečna naplata prestane da bude glavobolja.

Ko je "fizičko lice" u ovoj priči i zašto to menja sve

Fizičko lice kao zakupodavac znači osobu koja izdaje prostor bez registrovane delatnosti za izdavanje. Nije preduzetnik, nije paušalac po osnovu izdavanja, nema PIB za tu delatnost. Ima samo JMBG i nekretninu u vlasništvu.

To je važno jer se tada primenjuje potpuno drugačiji režim od onog kada prostor izdaje firma ili preduzetnik:

• Fizičko lice ne izdaje fakturu u smislu Zakona o PDV-u. Ono nije obveznik, nije u sistemu, i nema pravnog osnova da "fakturiše".
• Osnovni dokument je ugovor o zakupu, a mesečna naplata se prati kroz ugovor + izvod plaćanja, eventualno kroz obračun zakupnine ili priznanicu.
• Porez najčešće obračunava i plaća zakupac (isplatilac), ako je pravno lice ili preduzetnik. To je ključna razlika koju stanodavci najčešće ne znaju.

Kada je zakupac firma ili preduzetnik, on je po zakonu poreski platac — obračunava porez po odbitku na svaku isplatu zakupnine i uplaćuje ga umesto fizičkog lica. Fizičko lice dobija neto iznos na račun.

Kada je zakupac drugo fizičko lice (npr. iznajmljivanje stana pojedincu), tada porez samostalno plaća zakupodavac, na osnovu poreske prijave koju sam podnosi.

Ugovor umesto fakture: šta mora da piše i zašto je to dovoljno

Kada fizičko lice izdaje prostor firmi, dokument koji "zamenjuje fakturu" u knjigovodstvu firme je ugovor o zakupu + dokaz o isplati (nalog za prenos, izvod). Firma to knjiži kao trošak zakupa na osnovu ugovora i mesečnog obračuna.

Ugovor mora minimalno da sadrži:

Praktičan savet iz iskustva: uvek u ugovoru pišite da li je iznos bruto ili neto. Ako u ugovoru stoji "zakupnina iznosi 50.000 dinara mesečno" bez preciziranja, firma će po pravilu tumačiti kao bruto i uplatiti vam manji iznos na račun. Ako želite 50.000 na ruke, u ugovoru mora pisati "neto iznos zakupnine iznosi 50.000 dinara, a porez po odbitku snosi zakupac".

Uz ugovor, u praksi se svakog meseca izdaje obračun zakupnine ili priznanica — to nije faktura po zakonu, ali služi firmi kao interni dokument za mesečno knjiženje. Nema propisanu formu, ali obavezno: mesec na koji se odnosi, iznos, broj ugovora.

Porez na prihod od zakupa: ko ga plaća i koliko

Ovde je ključno razlikovati dva scenarija — i molim vas, proverite aktuelne stope na sajtu Poreske uprave pre nego što potpišete ugovor, jer se propisi menjaju.

Scenario A: Zakupac je pravno lice ili preduzetnik

Zakupac je poreski platac. Prilikom svake isplate zakupnine on:

1. Obračunava porez po odbitku na bruto iznos
2. Priznaje normirane troškove kao umanjenje osnovice (postoji propisani procenat — proverite aktuelni na sajtu Poreske uprave)
3. Na tako umanjenu osnovicu primenjuje poresku stopu na prihode od nepokretnosti
4. Uplaćuje porez i podnosi propisanu poresku prijavu (obrazac PPP-PD)
5. Vama uplaćuje neto iznos

Vi kao fizičko lice nemate nikakvu obavezu prema Poreskoj upravi — sve radi zakupac. Vaš jedini "papir" je izvod sa računa gde vidite neto isplatu.

Scenario B: Zakupac je fizičko lice (izdajete stan pojedincu)

Vi samostalno prijavljujete i plaćate porez, obično kvartalno, podnošenjem propisane poreske prijave (u praksi obrazac PP OPO ili aktuelni obrazac — proverite na sajtu Poreske uprave). Osnovicu čini prihod umanjen za normirane troškove, stopa je ista kao u scenariju A.

Za razliku od scenarija A gde je sve automatski, ovde kašnjenje sa prijavom nosi kamate i eventualno prekršajne kazne.

Primer iz prakse: Marko izdaje magacin firmi za 80.000 dinara mesečno (bruto). Firma svakog 5. u mesecu obračunava porez po odbitku, uplaćuje ga i Marku šalje neto iznos. Marko na kraju godine ne mora ništa da podnosi — sve je odrađeno.

Milica izdaje stan studentu za 40.000 dinara mesečno. Ona sama tromesečno podnosi poresku prijavu i plaća porez. Ako propusti kvartal, dobija opomenu i kamatu.

PDV: kada ulazi u priču, a kada ne

Ovde stanodavci najčešće greše iz predostrožnosti — misle da moraju u sistem PDV-a. Realnost:

Fizičko lice u pravilu nije obveznik PDV-a za izdavanje sopstvene nepokretnosti. Zakon o PDV-u tretira izdavanje nekretnina od strane fizičkog lica koje se time ne bavi profesionalno kao aktivnost van sistema PDV-a.

Dodatno, čak i da se pređe prag za PDV, izdavanje stambenog prostora fizičkim licima za stanovanje je oslobođeno PDV-a bez prava na odbitak prethodnog poreza. Poslovni prostor je drugačija priča, ali za fizičko lice koje nije preduzetnik — praktično nije aktuelno.

Kada PDV stvarno može da postane tema:

• Kada izdajete više nekretnina i to postaje delatnost — Poreska uprava može tumačiti kao trajnu ekonomsku aktivnost, i tada je logičan korak registracija preduzetničke delatnosti (npr. paušalac po odgovarajućoj šifri, ako je moguće).
• Kada godišnji prihod od izdavanja pređe zakonski prag i to prestane da bude sporadična aktivnost — savet: pogledajte aktuelne pragove na sajtu Poreske uprave i konsultujte knjigovođu.

Nikada nemojte "za svaki slučaj" da se registrujete za PDV ako ste obično fizičko lice sa jednim ili dva stana — samo pravite sebi obavezu koje nemate.

Poslovni vs. stambeni prostor: šta se razlikuje

Iako je pravni tretman poreza na prihod isti, praksa se dosta razlikuje.

Praktičan detalj koji zakupodavci propuštaju: ako izdajete poslovni prostor firmi, u ugovoru precizirajte ko snosi troškove tekućeg održavanja (sitni popravci, farbanje) i ko snosi kapitalne investicije (krov, instalacije). Ovo je izvor 80% sporova. Standard je da tekuće snosi zakupac, kapitalno vlasnik — ali to mora da piše.

Šta zakupac dobija za svoje knjige, a šta vi kao stanodavac

Firma koja plaća zakup fizičkom licu za knjiženje troška treba:

1. Ugovor o zakupu — potpisan, po mogućstvu overen
2. Mesečni obračun zakupnine ili priznanicu (interni dokument, nije obavezan po zakonu, ali knjigovođe ga traže)
3. Dokaz o isplati — nalog i izvod
4. Dokaz o plaćenom porezu po odbitku — potvrda o obračunatom i uplaćenom porezu (PPP-PD ili aktuelni obrazac)

Vi kao zakupodavac držite:

• Kopiju ugovora
• Kopiju svih naloga za prenos ili izvoda
• Godišnje potvrde o isplaćenom prihodu i plaćenom porezu (firma vam je izdaje, po zakonu ima obavezu) — ovo vam može trebati za godišnji porez na dohodak građana ako pređete zakonski cenzus, banku, dokaz prihoda pri kupovini nekretnine, i sl.

Trik iz iskustva: kada firma promeni knjigovođu, često prestanu da vam šalju godišnje potvrde. Napišite u ugovoru: "Zakupac se obavezuje da zakupodavcu dostavi godišnju potvrdu o isplaćenom prihodu i plaćenom porezu najkasnije do 31. januara za prethodnu godinu." Rešava 90% naknadnih glavobolja.

Šta ako izdajete više prostora ili gostima na kratko

Ovo je granica gde stanodavac više nije "obično fizičko lice". Znaci da je vreme da se razmisli o registraciji:

• Više od jedne-dve nekretnine koje se aktivno izdaju
• Kratkoročno izdavanje turistima (Airbnb, Booking) — tu ionako ulaze i posebne obaveze prema kategorizaciji i lokalnoj samoupravi, boravišna taksa, evidencija gostiju
• Izdavanje kombinovano sa dodatnim uslugama (spremanje, doručak) — to više nije "prost zakup"
• Godišnji prihod koji ozbiljno premašuje uobičajene pragove

U tim slučajevima često se isplati registracija preduzetnika-paušalca po odgovarajućoj šifri (proverite šifre koje su dozvoljene za paušal na sajtu Poreske uprave i APR-a — spisak se menja). Prednosti:

• Predvidiv mesečni porez i doprinosi
• Legalno možete da izdate fakturu
• Pravni okvir za više prostora bez rizika prekvalifikacije
• Bolja pozicija ako želite kredit ili PIB

Mana: dodatni administrativni posao, obaveza vođenja KPO knjige, obaveze prema PIO i zdravstvu.

Česte greške koje koštaju

1. "Ja izdajem fakturu firmi svakog meseca."
Ne, ne izdajete. Vi kao fizičko lice ne možete izdati fakturu u smislu Zakona o PDV-u. Izdajete obračun ili priznanicu, ali dokument koji drži konstrukciju je ugovor.

2. "Firma mi je uplatila punu zakupninu, znači porez nije plaćen."
Suprotno — ako vam je firma uplatila bruto iznos bez odbitka poreza, to obično znači da nije obračunala porez po odbitku, što je njena obaveza. Rezultat: vi ćete potencijalno biti pozvani da to sami platite. Ugovor mora jasno da kaže: neto iznos vam ide na račun.

3. "Ne prijavljujem jer je stan izdat pojedincu, ko će znati."
Poreska uprava ima pristup podacima iz katastra, komunalija, banaka. Neprijavljeni prihod od zakupa je jedna od najčešće otkrivenih nepravilnosti, sa kamatama koje se gomilaju godinama.

4. "Overićemo ugovor kad zatreba."
Overeni ugovor je dokaz koji vas štiti u sporu, kod utuženja neplaćene zakupnine i pri prijavi boravišta. Overite ga odmah — cena je zanemarljiva u odnosu na rizik.

5. Nedostatak klauzule o povećanju zakupnine.
Bez klauzule o godišnjem usklađivanju (npr. sa indeksom potrošačkih cena), zakupnina od 50.000 iz 2022. i danas je 50.000 — a struja, porez na imovinu i troškovi održavanja su odavno pobegli.

Gde Fakturko ulazi u priču

Fakturko je pravljen prvenstveno za preduzetnike i firme koje izdaju fakture, ali dva njegova dela direktno olakšavaju život i onima koji vode zakup — bilo da ste registrovani preduzetnik koji izdaje više prostora, bilo firma koja prima fakture/obračune za zakupljene prostorije.

Ako ste registrovani (paušalac koji izdaje) — mesečni obračuni se u Fakturku postavljaju kao ponavljajuće fakture: postavite jednom, svakog 1. u mesecu se same kreiraju i šalju zakupcu na mejl, sa profesionalnim PDF šablonom i pratećim statusom naplate. Kroz klijenti i dugovanja vidite ko kasni koji dan, a Faktor (AI asistent na Telegramu i WhatsApp-u) na glasovnu poruku "Ko mi duguje za zakup?" izvuče listu. Ako ste firma koja iznajmljuje prostor, ulazne fakture od preduzetnika-zakupodavca stižu vam automatski preko SEF-a u Inbox, a slike ugovora i priznanica od fizičkih lica možete slikati kroz OCR troškova — bez ručnog prekucavanja.

Zaključak

Ključ je razumeti da fizičko lice ne fakturiše zakup, već ga uređuje ugovorom, a porez po pravilu obračunava zakupac ako je firma. PDV je za obično fizičko lice nebitna priča. Kada broj nekretnina ili obim prihoda počne da raste — vreme je za registraciju preduzetnika i tada Fakturko preuzima celu operativu.

Ako se već sada baviš izdavanjem ili planiraš da profesionalizuješ zakup, registruj se besplatno na fakturko.io/register i podesi prvu mesečnu fakturu za dva minuta.