Porez na nekretnine u izgradnji: šta duguješ

Autor: Fakturko tim · Objavljeno 3. jul 2026. · 9 min čitanja

Kupio si placi počeo gradnju kuće ili poslovnog prostora. Radovi traju, objekat još nije useljiv, a ti već razmišljaš kad će prvi porez da ti "pokuca na vrata". Pitanje nije da li ćeš plaćati, već od kog trenutka, za šta tačno i koje prijave moraš da podneseš da ne dobiješ rešenje sa kamatom i prekršajnim nalogom.

Ovo je vodič za vlasnike nekretnina u izgradnji — od prijave zemljišta, preko poreza na prenos apsolutnih prava, do trenutka kada objekat "oživi" u poreskim knjigama.

Kada nastaje poreska obaveza za objekat u izgradnji

Poreska obaveza za nepokretnost nastaje danom sticanja prava, danom početka korišćenja, ili danom osposobljavanja objekta — šta god od toga prvo nastupi. To je ključna rečenica koju mnogi previde jer misle da ne plaćaju porez sve dok ne dobiju upotrebnu dozvolu.

U praksi to znači tri scenarija:

1. Kupio si placi ništa ne gradiš — porez na imovinu plaćaš na zemljište od dana kada si upisan kao vlasnik u katastru (ili od dana overe ugovora, u zavisnosti od okolnosti).
2. Gradnja je u toku, objekat nije završen — porez na imovinu za sam objekat u izgradnji obično se ne obračunava dok se objekat ne osposobi za korišćenje, ali porez na zemljište ide dalje.
3. Objekat je useljen ili se koristi iako nema upotrebnu dozvolu — poreska obaveza nastaje danom početka korišćenja, bez obzira na to što papirologija nije završena.

Treći slučaj je najveća zamka. Ako se uselite u prizemlje dok se sprat još doziđuje, sa aspekta poreske uprave objekat je "u upotrebi" i porez počinje da teče.

Napomena: Ovaj tekst je opšti vodič. Za konkretan slučaj (posebno kod složenijih objekata, poslovnih prostora ili kombinovane namene) konsultujte poresku upravu ili knjigovođu — iznosi, stope i lokalne odluke se menjaju.

Rok od 30 dana: prijava koju svi zaboravljaju

Kod svakog sticanja nepokretnosti — kupovina, poklon, nasleđe, izgradnja — postoji rok od 30 dana od nastanka poreske obaveze u kome se podnosi poreska prijava. Rok teče od dana overe ugovora, pravosnažnosti rešenja o nasleđivanju, ili dana sticanja prava korišćenja.

Prijava se podnosi:

• Nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji (LPA) opštine/grada gde se nekretnina nalazi — za porez na imovinu.
• Poreskoj upravi (filijala prema mestu nekretnine) — za porez na prenos apsolutnih prava ili porez na poklon/nasleđe.

Ako propustiš rok, ne gubiš pravo na prijavu — ali dobijaš prekršajnu prijavu i eventualno kamatu na neplaćeni porez. Kazne za nepodnošenje poreske prijave za fizička lica kreću se od nekoliko desetina hiljada dinara naviše (proveri aktuelne iznose u Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji), a za pravna lica su znatno više.

Šta konkretno moraš da podneseš:

Praktičan savet: kad ideš kod javnog beležnika da overiš ugovor o kupoprodaji, pitaj ga da ti odmah da spisak prijava koje moraš podneti u naredna 30 dana. Neki notari to rade automatski, drugi ne.

Porez na prenos apsolutnih prava vs. PDV: ko kupuje šta

Ovo je stvar koja se najčešće meša kad se kupuje objekat u izgradnji direktno od investitora.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kad se kupuje od fizičkog lica ili od investitora koji nije u sistemu PDV-a, i kada se kupuje stara nepokretnost (ne prvi prenos). Stopa je jedinstvena, obračunava se na tržišnu vrednost, i po zakonu ga plaća prodavac — ali ugovorom se najčešće prebacuje na kupca.

PDV plaćaš kad kupuješ novoizgrađeni objekat od investitora u sistemu PDV-a, i to na prvi prenos. PDV je uračunat u cenu koju plaćaš.

Konkretan primer:

Marko kupuje stan u novogradnji od investitora "Alfa Gradnja d.o.o." koji je u sistemu PDV-a. U ugovoru piše cena od 100.000 EUR sa PDV-om. Marko ne plaća posebno porez na prenos apsolutnih prava — PDV je već u ceni. Ali svejedno mora da podnese PPI-1 za porez na imovinu, u roku od 30 dana od primopredaje.

Jovana kupuje isti taj stan od Marka pet godina kasnije. Sada je to "drugi prenos", i plaća se porez na prenos apsolutnih prava na tržišnu vrednost. Rok za prijavu: 30 dana od overe kupoprodajnog ugovora.

Ako si kupac prvog stana, postoji pravo na oslobođenje od poreza na prenos ili refundaciju PDV-a — ali samo pod strogim uslovima (nikad nisi imao stan, kvadratura u granicama za tebe i članove domaćinstva). Uslovi i limiti se menjaju, pa proveri aktuelne odredbe na sajtu Poreske uprave pre nego što potpišeš ugovor.

Porez na imovinu tokom gradnje: šta se plaća, šta ne

Dok gradnja traje, poreska situacija zavisi od toga u kojoj je objekat fazi i kako je upisan u katastru.

Zemljište: porez se plaća od dana sticanja. Ako je građevinsko zemljište, poreska osnovica je obično viša nego kod poljoprivrednog. Stopa se određuje lokalnom odlukom opštine/grada — razlike među opštinama su ozbiljne.

Objekat u izgradnji koji nije osposobljen za korišćenje: u većini slučajeva se ne oporezuje kao "objekat" dok se ne završi, ali se prijavljuje čim se upiše u katastar kao objekat u izgradnji.

Objekat koji se koristi bez upotrebne dozvole: oporezuje se od dana početka korišćenja. Ovo lokalne poreske administracije proveravaju kroz komunalne priključke, prijave prebivališta, i uvidom na terenu.

Konkretan primer za paušalca:

Nikola je paušalac, IT konsultant. Kupio je placi počeo gradnju kuće koja će biti pola stambena, pola kancelarija za rad. Situacija:

• Od dana upisa vlasništva placa plaća porez na imovinu za zemljište LPA opštine.
• Tokom gradnje ne plaća porez na sam objekat.
• Kada završi kancelarijski deo i počne da radi iz njega — iako gradnja stambenog dela još traje — mora u roku od 30 dana da prijavi izmenu i porez počinje da teče na osposobljeni deo objekta.
• Deo objekta koji koristi za poslovnu delatnost može drugačije da se oporezuje od stambenog dela.

Za preduzetnika ili DOO koji gradi poslovni objekat, dodatno pazi: čim se objekat aktivira kao poslovna imovina firme, ulazi u knjige osnovnih sredstava i podleže drugačijem tretmanu (amortizacija, PDV odbitak ako je firma u sistemu PDV-a, itd.).

Legalizacija i porez: dva odvojena sveta

Česta zabluda: "Nije legalizovano, pa ne plaćam porez." Netačno.

Poreska obaveza ne zavisi od toga da li je objekat legalizovan, da li ima upotrebnu dozvolu, ili da li je "papirno" završen. Zavisi od stvarnog stanja: da li se koristi, da li je osposobljen, da li je stečeno pravo.

Lokalna poreska administracija ima pravo da izađe na teren, utvrdi da se objekat koristi, i donese rešenje o porezu unazad, sa kamatom. To se dešava češće nego što ljudi misle — posebno kad se u nekoj ulici pojavi novogradnja koja "nije nikom prijavljena".

Praktičan sled koraka kad počneš gradnju:

1. Dan overe ugovora o kupoprodaji placa → 30 dana za PPI-1 (zemljište) i PPI-4 (prenos apsolutnih prava, ako se plaća).
2. Dan pravosnažnosti građevinske dozvole → nema nove prijave, ali čuvaj papir.
3. Dan kada priključiš struju/vodu i počneš da koristiš makar jedan deo → 30 dana za ažuriranje PPI-1 (objekat u upotrebi).
4. Dan dobijanja upotrebne dozvole → ažuriranje PPI-1 sa konačnom kvadraturom i namenom.
5. Dan upisa u katastar → ažuriranje ako se podaci razlikuju od prethodne prijave.

Za svaki od ovih koraka postoji ista logika: 30 dana od nastanka promene.

Šta ako gradnja traje godinama

Realnost: većina gradnji u Srbiji nije završena u roku. Šta se dešava sa porezom ako gradiš pet godina?

Za zemljište — plaćaš svake godine, obično kroz 4 rate (kvartalno). Rešenje ti stiže od LPA opštine, obično u prvom kvartalu za tu godinu.

Za objekat u izgradnji koji se ne koristi — najčešće ne plaćaš porez na sam objekat, ali proveri odluku svoje opštine jer neke opštine imaju posebne stope za objekte u izgradnji.

Za objekat koji si delimično useljen — plaćaš porez srazmerno delu koji je u upotrebi.

Za frilensere i preduzetnike: ako gradiš objekat koji delom koristiš za posao (kancelarija, ateljei, magacin), imaš dodatne obaveze:

• Poslovni deo se prijavljuje odvojeno kao poslovni prostor, sa drugom poreskom stopom.
• Ako si u sistemu PDV-a i gradiš objekat za poslovanje, možeš da odbijaš PDV na materijal i usluge — ali samo za deo koji je poslovni, i uz preciznu evidenciju.
• Amortizacija poslovnog objekta ulazi u troškove (ne odnosi se na paušalce koji imaju paušalno oporezivanje).

Praktični troškovi u prvoj godini

Da vidiš okvirno šta te čeka kad kupiš placi počneš gradnju (fizičko lice, prosečan slučaj):

Konkretne iznose ne pišem jer se stope, koeficijenti i lokalne odluke razlikuju od opštine do opštine i menjaju se godišnje — proveri kod svoje LPA i na sajtu Poreske uprave pre nego što napraviš budžet.

Gde Fakturko ulece

Ako si paušalac, frilenser ili vlasnik male firme koja gradi objekat (poslovni prostor, kancelariju, magacin) — najveći problem nije da razumeš porez, nego da zapamtiš rokove. 30 dana od overe ugovora, 30 dana od početka korišćenja, kvartalne rate poreza na imovinu, godišnje ažuriranje PPI-1. Sve to pored redovnog fakturisanja, klijenata i poreskih prijava za samu delatnost.

Faktor, AI asistent unutar Fakturka, može da ti čuva podsetnike na sve te rokove — pošalješ mu glasovnu poruku preko Telegrama ili WhatsAppa ("Podseti me 25. dana u mesecu da proverim rešenje za porez na imovinu"), i on to radi. Uz to, mesečni paket faktura ti ide direktno knjigovođi, tako da kad ti stigne pitanje "koliko si uložio u poslovni deo objekta ove godine za amortizaciju" — imaš to jasno, ne kopaš po fasciklama.

Rezime i sledeći korak

Vlasnik nekretnine u Srbiji ima poresku obavezu od trenutka sticanja prava, početka korišćenja ili osposobljavanja objekta — šta god prvo nastupi. Prijava se podnosi u roku od 30 dana, i to LPA opštine za porez na imovinu, odnosno Poreskoj upravi za porez na prenos. Legalizacija nije uslov za nastanak poreske obaveze — stvarno korišćenje jeste. Za preduzetnike koji grade poslovni prostor, dodatno pazi na razdvajanje stambenog i poslovnog dela, jer se drugačije oporezuju.

Ako želiš da ti se ovi rokovi ne provlače kroz glavu — registruj se besplatno na fakturko.io/register i pusti Faktora da čuva kalendar dok ti gradiš.