Zakup unapred: kako fakturisati avans i PDV

Autor: Fakturko tim · Objavljeno 3. jul 2026. · 9 min čitanja

Klijent ti plaća zakup za tri meseca unapred, na račun sleti 180.000 dinara, a ti sad razmišljaš — je l' ovo avansna faktura, konačna, kako ide PDV, i šta uopšte šaljem na SEF? Ako izdaješ poslovni prostor, magacin ili stan preko firme, ova situacija ti se dešava svakog kvartala. Greška u tretmanu avansa je jedna od najčešćih zamerki na inspekciji PDV-a — a rešenje nije komplikovano kad jednom razdvojiš pojmove.

Kada zakup postaje avans, a kada je "obična" faktura

Ključno pitanje pre bilo kakve fakture je ovo: da li je usluga zakupa već izvršena za period koji naplaćuješ, ili tek treba da bude izvršena? Ako klijent plaća zakup za jul, a ti fakturišeš 5. jula za jul — to nije avans, to je faktura za tekući mesec zakupa i tretiraš je kao redovnu uslugu. Ako klijent 25. juna uplati zakup za jul, avgust i septembar — svaka rata pre početka meseca za koji se odnosi je avans, jer usluga tek treba da bude pružena.

Zakon o PDV-u u Srbiji tretira zakup kao uslugu koja se smatra izvršenom, po pravilu, protekom perioda za koji se zakup obračunava (obično mesec). Poreska obaveza za PDV obveznika nastaje ranije od dve situacije:

• danom izvršenja usluge (kraj obračunskog perioda zakupa), ili
• danom prijema avansa, ako je plaćanje uplaćeno pre izvršenja usluge.

To znači da čim ti novac uđe na račun pre kraja meseca za koji se zakup odnosi, PDV se odmah "aktivira" i moraš izdati avansnu fakturu. Ne možeš čekati kraj meseca.

Praktičan primer: DOO izdaje magacin za 60.000 RSD mesečno + PDV. Zakupac 20. juna uplati 216.000 RSD (3 x 60.000 + 20% PDV) za jul-avgust-septembar. Toga dana — 20. juna — nastala je poreska obaveza za PDV na celokupan iznos avansa. Avansna faktura mora biti izdata u roku od 15 dana od dana prijema avansa.

Šta mora da piše na avansnoj fakturi za zakup

Avansna faktura je poseban dokument sa strogo propisanim elementima. Ne sme se pobrkati sa konačnom (periodičnom) fakturom. Minimum koji mora biti jasno naznačen:

Ovde je bitna zamka koju paušalci često ne primete: na avansnoj fakturi se PDV računa preračunatom stopom iz bruto iznosa, a ne "odozdo" iz osnovice. Ako je primljeno 216.000 RSD i stopa je 20%, osnovica je 180.000, PDV je 36.000. Kada radiš iz bruto: 216.000 x 16,6667% = 36.000 RSD PDV.

Konačna faktura: kako prebijaš avans

Nakon što je period zakupa protekao (recimo prošao je jul), izdaješ konačnu (periodičnu) fakturu za taj mesec. Na njoj prikazuješ redovnu uslugu zakupa i eksplicitno odbijaš prethodno primljeni avans za taj period.

Struktura konačne fakture za mesec kada je avans već uplaćen:

Ako celokupna usluga za jul već pokrivena avansom, "za uplatu" je nula. Poreska osnovica na PDV prijavi je "netirana" — PDV je već prijavljen kroz avansnu fakturu u junu, u julskoj prijavi kroz konačnu fakturu ne prijavljuješ ga ponovo.

Najčešća greška: izdati konačnu fakturu bez pozivanja na avansnu i bez umanjenja. Rezultat — dupla prijava PDV-a i dupli osnov na SEF-u. Inspekcija to lako uočava kroz uparivanje.

Kako se ovo šalje na SEF

Sve fakture ka javnom sektoru moraju ići preko SEF-a, a od januara je i B2B saobraćaj između PDV obveznika obavezan preko sistema. Za avansne i konačne fakture zakupa važi posebna logika:

• Avansna faktura ide na SEF pod tipom dokumenta "Avansni račun" (u UBL XML-u vrsta dokumenta 380 sa oznakom da je avans, praktično se šalje kao "Avans"). Referenca ide na broj ugovora ili na broj narudžbenice ako postoji.
• Konačna faktura ide kao standardna faktura, ali u njoj MORA biti referenca na avansnu fakturu — konkretno na SEF ID broj avansnog računa koji se stornira/prebija.

Ako propustiš da povežeš konačnu sa avansnom preko SEF ID-a, sistem neće automatski prepoznati prebijanje, i tvoj klijent (zakupac) neće moći da uskladi svoje evidencije. Efekat na tebe: zakupac ti javlja da ne može da knjiži, i sve se vraća na doradu.

Za višemesečne avanse (uplata za tri meseca unapred) imaš dve prakse:

1. Jedna avansna faktura za ceo primljeni iznos — izdaješ jednu avansnu fakturu na 216.000 RSD, a zatim tri konačne fakture (jul, avgust, septembar) koje se sve pozivaju na tu istu avansnu.
2. Tri avansne fakture — ne, ovo nije ispravno. Avans je vezan za primljeno plaćanje, ne za budući period. Ako je jedno plaćanje pokrilo tri meseca, jedna je avansna faktura.

Paušalac, DOO i frilenser: ko šta radi

Ne rade svi isto, i tu se prave najveće zabune. Evo poređenja:

Konkretan slučaj paušalca: Marko je paušalac za IT usluge, ali izdaje jedan kancelarijski prostor firmi za 40.000 RSD mesečno. Firma mu 1. jula uplati 120.000 RSD za jul-septembar. Marko nije u PDV-u — izdaje jednu fakturu na 120.000 RSD sa napomenom "Zakup poslovnog prostora za period 01.07-30.09.2026." i šalje je preko SEF-a firmi. Bez avansne konstrukcije. Ali prihod knjiži u KPO knjigu na dan prijema — 1. jula, ne razdvaja po mesecima.

Konkretan slučaj DOO: Agencija (DOO, PDV obveznik) izdaje deo svog prostora podstanaru — drugom DOO — za 80.000 RSD + PDV. Podstanar uplaćuje polugodišnje: 576.000 RSD (6 x 80.000 + PDV) 15. januara. Agencija izdaje jednu avansnu fakturu 15-og ili u roku 15 dana, sa osnovicom 480.000 RSD i PDV-om 96.000 RSD. Zatim svakog meseca izdaje konačnu fakturu za taj mesec sa umanjenjem po avansnoj. PDV je već plaćen u januarskoj prijavi — u februaru, martu itd. se ne prijavljuje ponovo.

Ponavljajuće fakture: gde se najviše troši vreme

Ako izdaješ tri prostora sa različitim ciklusima naplate (jedan mesečno, jedan tromesečno, jedan polugodišnje) — ručno praćenje avansa i konačnih faktura ti pojede jedan radni dan mesečno. Tipični obrazac koji vidim kod zakupodavaca:

1. 1. u mesecu — kreiraš konačne fakture za sve tekuće zakupe.
2. 5-10. u mesecu — proveriš ko je uplatio avans za sledeći period, izdaješ avansne.
3. 15. u mesecu — usklađuješ SEF ID-jeve konačnih sa avansnim.
4. 20-25. u mesecu — šalješ opomene onima koji nisu uplatili.

Ovo se u 95% slučajeva ponavlja identično svakog meseca. Sistemi koji podržavaju "recurring" fakture rade posao — ali samo ako umeju da razdvoje avansnu i konačnu logiku i da povežu SEF ID-jeve automatski.

Kako ovo izgleda u Fakturku

U Fakturku postaviš zakup kao ponavljajuću (recurring) fakturu jednom — definisáš prostor, iznos, periodičnost i zakupca. Sistem sam kreira konačnu fakturu prvog u mesecu, šalje na mejl zakupcu i na SEF. Kada zakupac uplati unapred za više meseci, označiš uplatu kao avans i Fakturko automatski generiše avansnu fakturu sa preračunatim PDV-om i pošalje je na SEF sa ispravnom vrstom dokumenta.

Za konačne fakture za mesece pokrivene avansom, Fakturko automatski dodaje stavku umanjenja i povezuje SEF ID avansne fakture, tako da tvoj zakupac dobija ispravno uparen dokument u svojoj SEF Inbox. Ako radiš preko Telegrama, kažeš Faktoru: "Dobio sam avans od Petrović doo za tri meseca zakupa magacina" — avansna je izdata i poslata za 30 sekundi.

Šta držati u KPO/dnevniku i kako se ne zbuniti

Ako vodiš proste knjige (paušalac ili preduzetnik koji drži dvojno knjigovodstvo), praktičan sistem izgleda ovako:

• Ugovor o zakupu — čuvaš skeniran, sa datumom početka i istekom.
• Registar avansa — tabela u kojoj imaš: datum prijema, iznos, broj avansne fakture, period na koji se odnosi, i za svaki mesec kolonu "otpisano konačnom fakturom".
• Registar konačnih faktura — mesečna lista sa napomenom "pokriveno avansom br. X" ili "za naplatu".
• PDV evidencija — POPDV izveštaj mora da uparuje avansne i konačne. Kad prijaviš PDV iz avansa, u mesecu konačne fakture ne prijavljuješ ga ponovo.

Ako ti se dogodi da zakupac raskine ugovor pre isteka perioda za koji je avans plaćen, obavezan si da izdaš knjižno odobrenje za neiskorišćeni deo avansa, storniraš PDV, i vratiš novac. Ne smeš samo "prećutati" — SEF sistem će te uparivanjem otkriti.

Najčešće greške koje se lako izbegnu

• Izdavanje avansne fakture za ceo ugovor unapred, bez prijema novca. Avans postoji tek kad je novac stigao. Ako izdaš avansnu na osnovu ugovora bez uplate, aktivirao si PDV obavezu bez para na računu.
• Bez veze avansne i konačne na SEF-u. Uvek referenca po SEF ID-u.
• PDV računat "odozdo" umesto preračunato. Kad ti stigne bruto iznos avansa, koristi preračunatu stopu.
• Dvostruko fakturisanje istog perioda. Ako je avansna izdata za jul, konačna za jul mora imati umanjenje.
• Slanje avansne fakture kao obične fakture na SEF. Vrsta dokumenta je bitna — inače zakupac ne može da je knjiži.

Zakup unapred nije komplikovan kad razdvojiš dve stvari: kad je PDV nastao (dan uplate ili dan izvršenja, šta je ranije) i kako povežeš avansnu sa konačnom preko SEF-a. Sve ostalo je ponavljanje istog procesa svakog meseca — i baš to je posao koji softver treba da radi umesto tebe. Ako izdaješ dva ili više prostora, ručno vođenje ti je već izgubljen dan mesečno. Napravi nalog za 2 minuta na fakturko.io/register i postavi svoj prvi ponavljajući zakup danas.