Porez na imovinu: plaćanje uz grešku u katastru

Autor: Fakturko tim · Objavljeno 16. avgust 2026. · 10 min čitanja

Rešenje za porez na imovinu je stiglo, treća rata je dospela, a u njemu piše pogrešna kvadratura, pogrešan vlasnik ili objekat koji više ne koristiš. Najgora reakcija je da zbog te greške jednostavno ne platiš ništa i čekaš da se problem sam reši.

Ako je rešenje važeće, a rok za uplatu je prošao ili ističe, obavezu i spor oko podataka treba voditi kao dva odvojena posla: zaštiti se od kamate i istovremeno pokreni ispravku u katastru i/ili postupak pred lokalnom poreskom administracijom.

Prvo utvrdi gde je greška: u katastru, rešenju ili oba mesta

Pogrešan podatak u poreskom rešenju ne znači automatski da je greška nastala u katastru. Lokalna poreska administracija može koristiti podatke iz službenih evidencija, ali i podatke iz ranijih prijava, dokumentacije koju je vlasnik dostavio ili lokalnih evidencija o zoni, nameni i površini nepokretnosti.

Zato pre bilo kakve žalbe uporedi najmanje tri dokumenta:

1. poresko rešenje za tekuću godinu;
2. list nepokretnosti iz katastra;
3. dokument na osnovu kog si stekao nepokretnost — kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu, upotrebna dozvola ili drugi relevantan akt.

Podatke o nepokretnosti možeš proveriti kroz eKatastar Republičkog geodetskog zavoda. Proveri broj parcele, broj posebnog dela objekta, kvadraturu, vrstu nepokretnosti i udeo u vlasništvu.

Nemoj se oslanjati samo na usmenu informaciju sa šaltera. Traži pisano objašnjenje, kopiju podataka na osnovu kojih je obračun urađen ili potvrdu da je tvoj zahtev primljen.

Ratu plati ako nemaš formalno odobreno odlaganje

Porez na imovinu se u Srbiji najčešće plaća tromesečno, sa rokovima sredinom februara, maja, avgusta i novembra. Treća rata dospeva sredinom avgusta, a tačan rok, iznos, račun za uplatu i poziv na broj proveravaju se na tvom rešenju lokalne poreske administracije.

Ako osporavaš podatke, to samo po sebi ne zaustavlja obavezu plaćanja. Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji izričito navodi: „Žalba ne odlaže izvršenje rešenja, osim ako zakonom nije drukčije propisano.” Tekst propisa i njegove izmene proveravaju se u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije.

Praktično, to znači sledeće:

• ako rešenje nije ukinuto, izmenjeno ili ako ti nije odobren poseban drugačiji režim, ne pretpostavljaj da je plaćanje „na čekanju”;
• uplati iznos i sačuvaj potvrdu o plaćanju;
• istovremeno ospori pogrešne podatke;
• ako se kasnije utvrdi da je porez obračunat više nego što treba, traži preknjiženje više plaćenog iznosa na narednu obavezu ili povraćaj, prema instrukciji nadležnog organa.

Ovo je naročito važno ako je rok već prošao. Kašnjenje može povući obračun zatezne kamate, bez obzira na to što je postupak za ispravku podataka u toku.

Ne uplaćuj „otprilike” i ne koristi stari poziv na broj iz neke druge obaveze. Kod poreza na imovinu račun, model i poziv na broj sa rešenja služe da se uplata pravilno poveže sa tvojim zaduženjem. Ako ih uneseš pogrešno, može se desiti da si novac uplatio, ali da obaveza u evidenciji i dalje izgleda neplaćeno.

Žalbu na poresko rešenje podnosiš lokalnoj poreskoj administraciji

Ako je greška u samom obračunu poreza ili u podacima koje je koristila lokalna poreska administracija, reaguješ prema organu koji je rešenje izdao. To je najčešće lokalna poreska administracija grada ili opštine gde se nepokretnost nalazi, a ne Poreska uprava Republike Srbije.

Rok za žalbu i način podnošenja obično su navedeni u pouci o pravnom sredstvu na kraju rešenja. Nemoj se oslanjati na opšte savete sa interneta ako na tvom rešenju stoji drugačija instrukcija: proveri kome se žalba predaje, u kom roku, da li se šalje poštom, preko pisarnice ili elektronskim putem kada je to omogućeno.

Dobra žalba nije poruka tipa „porez je previsok”. Ona mora jasno da pokaže šta je netačno i čime to dokazuješ.

U žalbi navedi:

• broj i datum poreskog rešenja;
• svoje ime, adresu i identifikacione podatke koji su navedeni na rešenju;
• oznaku nepokretnosti: adresa, broj parcele ili broj posebnog dela, kada ih imaš;
• konkretan sporni podatak;
• podatak za koji smatraš da je tačan;
• dokumentaciju koja potvrđuje tvoju tvrdnju;
• jasan zahtev, na primer da se rešenje izmeni i izvrši novi obračun.

Primer: pogrešna kvadratura stana

Paušalac iz Kragujevca dobija rešenje za stan od 72 m². U listu nepokretnosti i kupoprodajnom ugovoru stoji 62 m². Ne treba da piše da je „porez nerealan”, već da navede:

U rešenju je kao površina stana navedeno 72 m². Prema listu nepokretnosti i kupoprodajnom ugovoru, površina posebnog dela objekta iznosi 62 m². Predlažem ispravku podatka i ponovni obračun poreza.

Uz to prilaže kopiju lista nepokretnosti i dokument kojim potkrepljuje podatak. Ako treća rata dospeva pre okončanja postupka, plaća je prema važećem rešenju, osim ako od nadležnog organa ne dobije drugačije pisano uputstvo.

Primer: pogrešan suvlasnički udeo

Vlasnica male marketinške agencije nasleđuje polovinu kuće, ali joj rešenje stiže kao da je vlasnik cele nepokretnosti. U tom slučaju je ključan dokaz o vlasničkom udelu: list nepokretnosti i rešenje o nasleđivanju. Ako katastar već pokazuje udeo od 1/2, problem je verovatno u poreskoj evidenciji. Ako katastar i dalje pokazuje preminulog vlasnika ili pogrešan udeo, potrebne su radnje i prema RGZ-u.

Ako je rok za žalbu istekao, ipak se obrati lokalnoj poreskoj administraciji. Postoje situacije u kojima se mogu ispravljati očigledne greške ili tražiti druga procesna rešenja, ali tačan put zavisi od vrste greške, dokumentacije i faze postupka. Tada je posebno korisno da se konsultuješ sa knjigovođom, poreskim savetnikom ili advokatom koji radi poreske postupke.

Ispravka u katastru i ispravka poreza nisu isti postupak

Katastar rešava pitanje šta je zvanično upisano o nepokretnosti, dok lokalna poreska administracija rešava poreski obračun. Čak i kada je katastar očigledno pogrešan, poresko rešenje se ne mora samo od sebe promeniti istog dana kada podneseš zahtev RGZ-u.

Zato se u praksi često vode dve radnje paralelno:

1. podnosi se zahtev za ispravku ili promenu podataka u katastru;
2. lokalnoj poreskoj administraciji se dostavlja dokaz da je postupak pokrenut, zajedno sa raspoloživim dokumentima.

Koji zahtev predaješ RGZ-u zavisi od toga šta je problem. Razlika je velika između administrativne greške u upisu i situacije kada pravo svojine nikada nije pravilno preneto ili kada dokumentacija nije podobna za upis.

Na primer:

• ako je u ugovoru i projektu 48 m², a u katastru je očigledno uneta druga površina, može se raditi o grešci u podacima;
• ako je stan kupljen, ali upis kupca nije sproveden, potrebno je rešiti upis prava;
• ako je objekat dograđivan, a stanje na terenu, dozvolama i u katastru nije usaglašeno, pitanje može biti složenije od obične ispravke.

Ne pokušavaj da problem rešiš samo novom fotografijom objekta, prepiskom sa prodavcem ili usmenom izjavom. Za katastar i porez su bitni formalni dokumenti.

Dokumenta koja vredi pripremiti unapred

Sve kopije čuvaj u jednom folderu, po mogućstvu sa nazivima poput „Poresko rešenje 2026”, „List nepokretnosti” i „Žalba predata”. Kada predmet traje nekoliko meseci, uredna dokumentacija štedi mnogo vremena i tebi i knjigovođi.

Posebne situacije za preduzetnike, d.o.o. i frilensere

Preduzetnik, vlasnik d.o.o. i frilenser mogu imati isti problem kao svaki drugi građanin, ali često imaju dodatnu komplikaciju: nepokretnost je povezana sa poslovanjem. Zato najpre odvoji privatnu imovinu od imovine firme i proveri ko je formalni poreski obveznik.

Kod paušalca je česta situacija da radi od kuće. Samo korišćenje jedne sobe za posao ne znači automatski da će svaka evidencija tretirati nepokretnost na isti način kao poslovni prostor. Važno je šta je upisano, šta je prijavljeno i na osnovu čega je lokalna poreska administracija obračunala obavezu. Ako je rešenje zasnovano na pogrešnoj nameni ili pogrešnoj površini, traži obrazloženje obračuna i priloži relevantne dokaze.

Kod d.o.o. problem se često javlja kada firma kupi magacin, kancelariju ili lokal, a podaci o vlasniku, adresi ili kvadraturi nisu usaglašeni. Direktor ne treba da pretpostavi da će knjigovodstvo samo primetiti svako lokalno poresko rešenje. Rešenje treba evidentirati, proveriti rok plaćanja i proslediti ga osobi koja vodi finansije.

Frilenser koji izdaje stan ili lokal može imati dodatne poreske obaveze van samog poreza na imovinu. Nemoj mešati porez na imovinu sa porezom na prihod od izdavanja nepokretnosti: to su različite obaveze, sa različitim osnovima, prijavama i postupcima.

Najbezbedniji redosled je ovaj:

1. proveri ko je naveden kao obveznik;
2. proveri koja je nepokretnost navedena;
3. uporedi površinu, namenu i vlasnički udeo;
4. proveri rok, račun i poziv na broj;
5. plati dospelu obavezu ako nemaš drugačije formalno rešenje;
6. podnesi žalbu ili zahtev za ispravku sa dokazima;
7. prati odgovor i sačuvaj svu prepisku.

Ne čekaj sledeće rešenje da ispraviš pogrešan podatak

Pogrešan podatak u katastru može se ponavljati u svakom narednom poreskom obračunu. Ako sada platiš i odložiš rešavanje, vrlo je moguće da ćeš naredne godine ponovo otvarati isti predmet, tražiti stare papire i dokazivati istu stvar.

Nakon što predaš zahtev ili žalbu, napravi sebi kratku kontrolnu listu:

• datum predaje;
• broj predmeta ili potvrde;
• kome je predmet predat;
• koja dokumenta si priložio;
• datum kada očekuješ odgovor, ako ti je naveden;
• datum i iznos izvršene uplate;
• sledeći rok za ratu poreza.

Ako dobiješ novo ili izmenjeno rešenje, proveri da li je zaista promenjen sporni podatak. Ne gledaj samo ukupan iznos. Kvadratura, vlasnički udeo, adresa, namena i podaci o obvezniku treba da budu tačni, jer će upravo oni biti osnova i za buduće obračune.

Ovaj tekst je opšta informacija, a ne individualni poreski ili pravni savet. Kod većeg iznosa, složenog suvlasništva, nasleđivanja, neuknjiženog objekta ili već pokrenutog postupka prinudne naplate, proveri konkretan slučaj sa stručnim licem i nadležnom lokalnom poreskom administracijom.

Kako ovo rešava Fakturko

Fakturko ne zamenjuje katastar, lokalnu poresku administraciju niti poreskog savetnika. Ali preduzetniku može da smanji svakodnevni administrativni haos oko poslovanja: fakture, predračuni, troškovi sa OCR-om, bankovni izvodi i dokumenta za knjigovođu ostaju na jednom mestu, umesto rasuti kroz mejl, telefon i fascikle.

Kada ti porez na imovinu, rokovi i dokumentacija uzmu deo pažnje, korisno je da bar fakturisanje ne bude još jedna obaveza na listi. Preko Faktora možeš glasom ili porukom kreirati fakturu, proveriti dugovanja i poslati knjigovođi mesečni paket faktura.

Greška u katastru se ne rešava ignorisanjem poreskog rešenja: proveri podatke, plati dospelu obavezu ako nemaš drugačije formalno odobrenje i odmah pokreni ispravku. A za manje vremena utrošenog na svakodnevne poslovne papire, probaj Fakturko besplatno i napravi prvu fakturu za 2 minuta.