Ko sam obračunava porez na imovinu i kada

Autor: Fakturko tim · Objavljeno 31. avgust 2026. · 9 min čitanja

Vodiš d.o.o. koje je prošle godine kupilo poslovni prostor. Stigne ti januar, ti čekaš rešenje iz opštine, a rešenja nema — jer i ne treba da dođe. Ti si taj koji treba da obračuna porez, podnese prijavu i uplati ga. Ako si to propustio, kamata već ide, a nisi ni znao da si obveznik samooporezivanja.

Ova priča je češća nego što deluje. Većina preduzetnika i firmi u Srbiji zna da postoji porez na imovinu, ali malo ko zna gde tačno prolazi granica između situacije kada opština šalje rešenje i situacije kada obveznik sam radi obračun. A razlika je ozbiljna — u prvom slučaju čekaš papir, u drugom rizikuješ prekršaj.

Dva režima obračuna: rešenje vs. samooporezivanje

Porez na imovinu u Srbiji funkcioniše po dva različita modela, u zavisnosti od toga ko je vlasnik nepokretnosti. Fizička lica koja ne vode poslovne knjige dobijaju rešenje od lokalne poreske administracije — opština ili grad izračuna porez, pošalje rešenje na kućnu adresu, a obveznik samo plati u četiri kvartalne rate. Pravna lica i preduzetnici koji vode poslovne knjige rade obračun sami, po principu samooporezivanja.

Ta razlika nije formalna. Ona određuje ko snosi rizik greške. Kada opština pošalje rešenje pogrešno, obveznik ima pravo žalbe. Kada obveznik sam obračuna pogrešno, on odgovara — sa kamatom, potencijalnom prekršajnom prijavom i doplatom.

Iznos rata i tačan datum svake kvartalne uplate proveri na sajtu lokalne poreske administracije tvoje opštine — različite jedinice lokalne samouprave imaju različite dinamiku i visinu stope u okviru zakonskog raspona.

Ko konkretno mora sam da obračunava porez

Obavezu samostalnog obračuna imaju svi obveznici koji vode poslovne knjige. To u praksi znači tri grupe: pravna lica (d.o.o., a.d., ortačka društva), preduzetnike koji se opredele za oporezivanje na stvarni prihod (znači ne paušalce), i ogranke stranih pravnih lica koji imaju nepokretnost u Srbiji.

Ako si paušalac, u principu spadaš u režim gde ti opština šalje rešenje — jer paušalac ne vodi poslovne knjige u smislu Zakona o računovodstvu. Ali čim se odlučiš da pređeš na vođenje knjiga (a ima situacija kada moraš, na primer kada probiješ limit od 6 miliona dinara prometa), automatski prelaziš i u režim samooporezivanja porezom na imovinu za sve nepokretnosti koje si uneo u poslovnu imovinu.

Isto važi ako si frilenser koji je registrovao preduzetničku radnju i vodi knjige — od trenutka registracije, poslovni prostor, zemljište, magacin, sve što je u vlasništvu firme, obračunavaš sam.

Važna napomena: samooporezivanje se odnosi samo na imovinu koja pripada firmi. Ako preduzetnik ima stan u kojem stanuje kao fizičko lice, taj stan i dalje ide preko rešenja opštine — jer ga poseduje kao fizičko lice, ne kao poslovnu imovinu.

Šta je predmet oporezivanja

Predmet oporezivanja je širok spektar nepokretnosti u vlasništvu ili trajnom korišćenju. To uključuje:

• Zemljište — građevinsko, poljoprivredno, šumsko, ako pojedinačna parcela prelazi zakonom propisanu površinu izuzeća (proveri aktuelni prag na sajtu Poreske uprave)
• Stambeni objekti — stanovi i kuće koji su u poslovnoj imovini firme
• Poslovni objekti — kancelarije, magacini, radionice, proizvodne hale
• Garaže i pomoćni objekti koji prate poslovni prostor
• Objekti u izgradnji posle određenog stepena završenosti

Ono što firme često previde: pravo trajnog korišćenja i pravo zakupa građevinskog zemljišta u javnoj svojini takođe je predmet oporezivanja, ne samo klasično vlasništvo. Ako si dobio zemljište pod dugoročan zakup od opštine da bi izgradio hangar, i ti si obveznik.

Rok, prijava i praktični koraci

Prijava se podnosi na obrascu PPI-1 za pravna lica i preduzetnike koji vode knjige. Rok je do 31. marta tekuće godine — do tog datuma moraš imati podnetu prijavu za tekuću godinu, sa obračunom po stanju na dan 1. januar.

Prijava se podnosi lokalnoj poreskoj administraciji — dakle ne Poreskoj upravi Republike Srbije, nego jedinici lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Ako imaš poslovni prostor u Novom Sadu i magacin u Kragujevcu, podnosiš dve odvojene prijave, dvema različitim opštinama.

Konkretan tok posla izgleda ovako:

1. Popis nepokretnosti na dan 1. januar. Napravi listu svega što je firma vlasnik ili trajni korisnik. Svaka jedinica ide zasebno.
2. Utvrđivanje osnovice. Za obveznike koji vode knjige, osnovica je knjigovodstvena vrednost nepokretnosti na dan 1. januar tekuće godine — sadašnja vrednost, dakle nabavna umanjena za amortizaciju.
3. Primena stope. Stopa se kreće u zakonskom rasponu, ali konkretnu visinu određuje odluka lokalne skupštine — pa se između opština razlikuje. Uzmi važeću odluku sa sajta svoje opštine.
4. Obračun umanjenja i oslobođenja. Postoje slučajevi umanjenja (npr. za objekte određene namene) i oslobođenja — proveri aktuelni katalog na sajtu lokalne poreske administracije.
5. Podnošenje PPI-1 obrasca elektronski preko portala lokalne poreske administracije.
6. Uplata u 4 rate tokom godine, na propisane datume (obično sredinom februara, maja, avgusta i novembra — ali proveri kalendar za tekuću godinu).

Ako u toku godine kupiš, prodaš ili unekoliko izmeniš status nepokretnosti (rekonstrukcija, promena namene), podnosi se izmenjena prijava u roku od 30 dana od promene. Ovaj rok mnogi propuste jer misle da je dovoljno prijaviti sledećeg 1. januara — nije.

Konkretni primeri iz prakse

Primer 1: Malo d.o.o. sa kupljenim kancelarijskim prostorom

IT firma u Beogradu je 2024. kupila kancelariju od 80 kvadrata za 180.000 evra. Nabavna vrednost u knjigama je 21.100.000 dinara. Nakon prve godine amortizacije, sadašnja knjigovodstvena vrednost na dan 1. januar iznosi otprilike 20.680.000 dinara.

Vlasnica firme do 31. marta podnosi PPI-1 obrazac Sekretarijatu za javne prihode Grada Beograda. Osnovica je knjigovodstvena vrednost, stopa se primenjuje po odluci Skupštine grada, a rezultat se deli na četiri rate. Ništa nije čekala — poreska uprava joj ne šalje rešenje jer firma vodi knjige.

Primer 2: Preduzetnik koji je prešao sa paušala na knjige

Konsultant je do 2025. bio paušalac. U junu 2025. je prebacio poslovanje na vođenje knjiga jer je prešao limit. Ima poslovni prostor koji koristi kao kancelariju, kupljen još kao paušalac na ime radnje.

Do 2025. je za taj prostor dobijao rešenje od opštine. Od 2026, prvi put mora sam da obračuna porez i podnese PPI-1 do 31. marta. Ako pusti da mu prođe taj rok očekujući da će rešenje samo doći, ostaje bez podnete prijave i kamata krene teći.

Primer 3: Frilenser sa registrovanom radnjom u stanu

Programer je registrovao preduzetničku radnju i sedište je na adresi svog stana. Stan je i dalje u vlasništvu njega kao fizičkog lica — nije unet u poslovnu imovinu radnje. On za taj stan i dalje dobija rešenje od opštine kao fizičko lice. Samostalno obračunavanje ovde ne postoji — jer nepokretnost nije prešla u poslovnu imovinu.

Ako bi je uneo (što bi mu otvorilo pravo na amortizaciju kao rashod, ali otvara i druga pitanja pri eventualnoj prodaji), pravila bi se promenila.

Najčešće greške koje koštaju

Čekanje rešenja koje neće doći. Klasika: firma je kupila nepokretnost, vlasnik očekuje da će opština poslati papir. Papir ne stiže jer nije njihova nadležnost, a rok istekne.

Prijavljivanje na pogrešnoj opštini. Prijava ide opštini gde je nepokretnost, ne gde je sedište firme. Ako imaš imovinu u više opština, imaš i više prijava.

Zaboravljanje izmenjenih prijava tokom godine. Kupovina, prodaja, promena namene — sve traži izmenjenu prijavu u 30 dana. Ne čeka se sledeća godina.

Pogrešna osnovica. Obveznici koji vode knjige koriste knjigovodstvenu (sadašnju) vrednost. Ne fer vrednost, ne tržišnu procenu, ne ono što je opština procenila za građane. Ovo se često pomeša.

Ignorisanje razlike stope po opštinama. Uzmi važeću odluku Skupštine te lokalne samouprave — nemoj kopirati stopu iz prošle godine ili sa drugog grada.

Netačan popis. Garaža uz kancelariju, magacinski deo, pomoćni objekat u dvorištu — sve to je predmet oporezivanja ako je u poslovnoj imovini. Popis mora biti kompletan.

Kalendar obaveza tokom godine

Da bi ti bilo jasnije šta te čeka i kada, evo praktičnog godišnjeg pregleda:

Ovo drži jednim okom otvorenim tokom cele godine, ne samo u martu. Firma koja u avgustu kupi drugi magacin ne može da čeka mart — 30 dana od kupovine i teče rok za izmenjenu prijavu.

Kako ovo izgleda u praksi sa Fakturkom

Porez na imovinu se ne obračunava iz softvera za fakturisanje — za to služi tvoja knjigovodstvena evidencija i podaci o osnovnim sredstvima. Ali Fakturko pomaže na drugom kraju priče: kroz čistu evidenciju prometa i troškova koji direktno utiču na to da li si uopšte u režimu samooporezivanja (jer prelazak limita od 6 miliona kod paušalaca menja režim), i kroz komunikaciju sa knjigovođom koja mora da bude uredna baš oko rokova za PPI-1.

U praksi to izgleda ovako: kroz Faktora, AI asistenta na Telegramu ili WhatsAppu, kažeš „pošalji knjigovođi sve fakture i troškove za prošli kvartal" i mesečni paket mu stiže automatski. Kad se približi 31. mart, knjigovođa ima sve podatke o poslovnoj imovini i prometu na jednom mestu, bez fascikli i prekucavanja. To je razlika između PPI-1 prijave koja se radi u miru, i one koja se pravi u ponoć poslednjeg dana.

Šta uzeti sa sobom

Samooporezivanje porezom na imovinu nije nešto što se pušta da „nekako prođe". Ako vodiš d.o.o. ili si preduzetnik na knjigama, ti si odgovoran za obračun, ti podnosiš PPI-1 do 31. marta, ti pratiš rate i ti izmeniš prijavu u 30 dana kada se nešto promeni. Rešenje iz opštine ne stiže — i ne treba da stigne.

Ključna higijena je jednostavna: uredan popis nepokretnosti na 1. januar, tačna knjigovodstvena vrednost, važeća stopa opštine gde se imovina nalazi, i podsetnik u kalendaru za sve četiri rate. Ako ti to ide kroz uredne knjige i mesečne pakete koje tvoj knjigovođa dobija na vreme, mart je rutina, ne panika.

Ako ti fakturisanje i evidencija još uvek stoje u Excel tabelama i mejlu, probaj Fakturko besplatno — prva faktura ide za dva minuta, a mesečni paket knjigovođi kreneš da šalješ jednom glasovnom porukom.